Investeert u privé in vastgoed met een lening? Dan verdwijnt vanaf aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025) een belangrijke fiscale hefboom: de interestaftrek in de personenbelasting voor onroerende inkomsten wordt afgeschaft – en dat geldt ook voor lopende kredieten. Dit kan een directe impact hebben op uw netto-rendement. Tijdig herbekijken is dus geen overbodige luxe.
Wat verandert er precies?
De federale wetgever heeft beslist om de interestaftrek voor leningen die betrekking hebben op onroerende goederen buiten de eigen woning af te schaffen in de personenbelasting. Het gaat daarbij om interesten die tot en met inkomstenjaar 2024 in mindering konden worden gebracht van de belastbare onroerende inkomsten.
Vanaf inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026) zijn deze interesten fiscaal niet langer aftrekbaar. Dit geldt zowel voor nieuwe als voor bestaande leningen. De maatregel is opgenomen in de Wet houdende diverse bepalingen van 18 december 2025, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 30 december 2025.
Over welke onroerende goederen gaat het?
De afschaffing viseert onroerende goederen die niet uw eigen woning zijn, zoals:
-
een tweede verblijf
-
een verhuurpand
-
een bouwgrond
-
ander privévastgoed dat onroerende inkomsten genereert
Belangrijk: dit gaat specifiek over de federale interestaftrek binnen de personenbelasting voor onroerende inkomsten. Het betreft dus niet automatisch interesten die als beroepskost worden afgetrokken wanneer een pand effectief beroepsmatig wordt gebruikt. Daarvoor blijft een afzonderlijke beoordeling nodig.
Wat is de concrete impact?
Tot en met inkomstenjaar 2024 konden betaalde interesten – binnen bepaalde grenzen – het belastbare onroerend inkomen verlagen. Dat zorgde in veel gevallen voor een lagere belastingdruk op vastgoedinkomsten.
Vanaf inkomstenjaar 2025 wordt het onroerend inkomen belast zonder rekening te houden met deze interestlast. Voor wie nog een aanzienlijke lening heeft lopen, kan dit leiden tot:
-
een hogere belastbare basis
-
een hogere personenbelasting
-
een lagere netto-opbrengst van het vastgoed
Zeker bij panden met een hogere rente of beperkte marge kan het effect merkbaar zijn.
Geldt dit ook voor lopende kredieten?
Ja. De maatregel geldt niet alleen voor nieuwe leningen, maar ook voor bestaande kredieten. Er is geen overgangsregeling voorzien waarbij lopende contracten hun oude fiscale behandeling behouden.
Dat betekent dat ook wie jaren geleden investeerde en zijn financiering mee in rekening nam in zijn rendementsberekening, geconfronteerd wordt met een wijziging van de fiscale spelregels.
Is vervroegd terugbetalen dan de oplossing?
Niet noodzakelijk.
Hoewel de fiscale aantrekkelijkheid van de lening daalt, is een vervroegde terugbetaling niet automatisch de beste keuze. U moet rekening houden met:
-
een eventuele wederbeleggingsvergoeding
-
het verlies van een historisch lage rente
-
de impact op uw liquiditeit
-
alternatieve investeringsmogelijkheden
-
uw totale fiscale positie
De juiste beslissing hangt af van uw persoonlijke situatie: marginale belastingdruk, resterende looptijd, rentevoet, verhouding tussen kadastraal inkomen en reële huurinkomsten, en uw bredere vermogensplanning.
Wat doet u best nu?
Wacht niet tot bij de aangifte in 2026. Het is aangewezen om nu al per pand en per lening te bekijken:
-
hoeveel interest u in 2025 betaalde
-
welk fiscaal voordeel u vroeger genoot
-
wat de netto-impact wordt zonder interestaftrek
-
of herfinanciering of vervroegde terugbetaling zinvol kan zijn
-
of een aanpassing van uw huurprijs of structuur aangewezen is
Een tijdige analyse vermijdt verrassingen en laat toe om doordacht bij te sturen.
Overweegt u een vervroegde terugbetaling of wilt u de impact op uw vastgoedrendement concreet laten doorrekenen? Laat ons samen de financiële én fiscale gevolgen analyseren vóór u een beslissing neemt.